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Loi 16 — Comment ne pas faire fuir un acheteur

Dans le marché immobilier québécois, la transparence et la prévisibilité sont devenues des éléments clés pour rassurer les acheteurs. Depuis l'adoption de la Loi 16, les syndicats de copropriétaires doivent se conformer à de nouvelles obligations, dont l'une des plus importantes est l'étude du fonds de prévoyance.

Mais que se passe-t-il lorsqu'un syndicat n'a pas encore réalisé cette étude? La réponse est simple : cela peut sérieusement compromettre la vente d'une unité.

Rappel : qu'est-ce que l'étude du fonds de prévoyance?

L'étude du fonds de prévoyance est un rapport réalisé par un professionnel qui permet d'évaluer l'état des composantes communes (toiture, structure, stationnement, etc.), de planifier les travaux majeurs à venir et de déterminer les cotisations nécessaires pour éviter un déficit. En bref, c'est le plan financier à long terme de l'immeuble.

Un signal d'alarme pour les acheteurs

Lorsqu'un acheteur potentiel analyse une déclaration de copropriété et constate que l'étude du fonds de prévoyance n'a pas été faite, plusieurs inquiétudes surgissent :

1. Manque de visibilité financière

Sans étude, impossible de savoir si le fonds est suffisant ni d'anticiper les dépenses majeures. Pour un acheteur, cela équivaut à acheter à l'aveugle.

2. Risque de cotisations spéciales importantes

Un immeuble sans planification financière adéquate est souvent exposé à des cotisations spéciales imprévues, parfois très élevées (plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars). C'est l'un des principaux facteurs qui fait hésiter ou fuir un acheteur : l'accès à la propriété étant déjà critique, la possibilité d'une augmentation substantielle des frais de copropriété ou d'une cotisation spéciale inattendue peut en effrayer plusieurs.

3. Impression de mauvaise gestion du syndicat

L'absence d'étude peut être perçue comme un manque de rigueur, une gestion déficiente ou une négligence face aux obligations légales. Même si l'immeuble est en bon état, la perception peut nuire à la valeur et au prix de vente.

4. Difficulté de financement hypothécaire

De plus en plus de prêteurs et d'assureurs analysent la santé financière du syndicat et exigent une certaine conformité aux nouvelles normes. Un dossier incomplet peut ralentir ou compromettre une transaction.

5. Désavantage concurrentiel sur le marché

Dans un marché où plusieurs immeubles sont désormais conformes, les copropriétés sans étude deviennent moins attrayantes et les acheteurs privilégient les options « sécurisées ». Résultat : temps de vente plus long et pression à la baisse sur le prix.

L'impact réel sur la valeur d'une unité

Même si l'unité est impeccable, sa valeur peut être influencée par la santé financière du syndicat et la gestion des parties communes. Une copropriété mal préparée peut entraîner des négociations plus agressives, des conditions supplémentaires et des abandons d'achat.

Que peut faire un syndicat en retard?

Un syndicat qui n'a pas encore réalisé son étude peut limiter les impacts en mandatant rapidement un professionnel qualifié, tel qu'un évaluateur agréé, en communiquant de façon transparente avec les copropriétaires et en démontrant une volonté claire de se conformer. Même en retard, une démarche proactive rassure beaucoup les acheteurs.

Conclusion

La Loi 16 ne vise pas à compliquer la vie des syndicats, mais à protéger les copropriétaires et les acheteurs. Un immeuble sans étude du fonds de prévoyance en 2026 envoie un message clair : incertitude, risque et manque de planification. Et dans un contexte où les acheteurs sont de plus en plus informés, l'incertitude est souvent suffisante pour les faire fuir.

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